Objavljeno: 25. maj 2026.
Eksproprijacija je zakonski regulisan postupak kojim država preuzima privatnu nepokretnost u korist nekog javnog interesa — najčešće radi izgradnje puteva, pruga, dalekovoda, gasovoda ili drugih infrastrukturnih projekata. Pravila po kojima ovaj postupak teče propisuje Zakon o eksproprijaciji (“Sl. glasnik RS”, sa kasnijim izmenama).
Za vlasnika nepokretnosti, zakon nije apstraktna pravna materija. On određuje šta morate da uradite, šta korisnik eksproprijacije sme i ne sme, koje rokove morate da poštujete i koja prava i pravna sredstva su Vam na raspolaganju. Ovaj tekst je opšti pregled — namenjen je vlasnicima koji prvi put dolaze u dodir sa postupkom.
Ustavni okvir — naknada nije milost, nego pravo
Pre svega: eksproprijacija nije konfiskacija. Ustav Republike Srbije, član 58, izričito propisuje da se nepokretnost može oduzeti ili ograničiti samo uz naknadu, i to u visini tržišne vrednosti. Korisnik eksproprijacije ne može da uđe u Vaš posed pre nego što naknada bude obezbeđena.
To je polazište svakog pregovora i svakog postupka po Zakonu o eksproprijaciji: vlasnik nije molioc, nego strana koja ima pravo na pravičnu naknadu.
Kada se zakon primenjuje — pojam javnog interesa
Zakon o eksproprijaciji se ne primenjuje na bilo koju potrebu države ili javnog preduzeća. Mora postojati utvrđen javni interes, izražen u jednom od propisanih oblika:
- rešenje Vlade RS o utvrđivanju javnog interesa, objavljeno u “Sl. glasniku RS”;
- poseban zakon (tzv. lex specialis) koji proglašava projekat od posebnog značaja;
- opštinska odluka ako se radi o lokalnom infrastrukturnom objektu.
Bez tog akta nema legalne eksproprijacije. Ako Vam neko ponudi otkup zemljišta a da niste videli akt o utvrđivanju javnog interesa, niste u postupku eksproprijacije — već u običnoj kupoprodaji, gde su Vaša pregovaračka prava drugačija.
Učesnici u postupku — ko je ko
U svakom postupku eksproprijacije sreću se tri grupe učesnika:
- Korisnik eksproprijacije — onaj u čiju korist se postupak vodi. Najčešće je to JP Putevi Srbije, JP Koridori Srbije, JP Elektroprivreda Srbije, JP Srbijagas, neka jedinica lokalne samouprave, ili — pod posebnim uslovima — privatno pravno lice (vetroparkovi, solarne elektrane).
- Vlasnik nepokretnosti — fizičko ili pravno lice na čije ime je upisano pravo svojine. Pored vlasnika, u postupak ulaze i drugi nosioci prava (suvlasnici, korisnici, nosioci službenosti).
- Organ uprave — opštinska ili gradska uprava na čijoj se teritoriji parcela nalazi, koja vodi prvostepeni upravni postupak. U drugom stepenu odlučuje Ministarstvo finansija.
Vlasnik je ravnopravna strana u postupku, sa pravom da iznosi dokaze, daje primedbe, predlaže veštačenja i ulaže pravna sredstva.
Postupak korak po korak
Postupak eksproprijacije nije jedan akt, već niz pojedinačnih koraka. Svaki ima svoju funkciju i svoj rok.
Korak 1 — rešenje o utvrđivanju javnog interesa
Vlada (ili nadležni organ) donosi rešenje kojim se utvrđuje javni interes za konkretan projekat. Rešenje sadrži spisak katastarskih opština i, po pravilu, listu parcela ili grafički prikaz koridora. Objavljuje se u “Sl. glasniku RS” i od dana objavljivanja teku rokovi.
Protiv ovog rešenja, u zakonom propisanom roku, vlasnik može da pokrene upravni spor pred Upravnim sudom — naročito ako smatra da je rešenje doneto bez stvarnog javnog interesa, da je zahvatilo previše zemljišta, ili da postoje proceduralne mane.
Korak 2 — predlog za eksproprijaciju
Korisnik eksproprijacije podnosi predlog opštinskoj ili gradskoj upravi. Uz predlog se prilaže akt o utvrđivanju javnog interesa, dokaz o obezbeđenim sredstvima i podaci o nepokretnosti.
Korak 3 — rešenje o eksproprijaciji
Po sprovedenom postupku, organ uprave donosi rešenje o eksproprijaciji. Vlasniku se rešenje uručuje lično, na poštansku adresu iz katastra. Od dana prijema teče rok od 15 dana za žalbu drugostepenom organu (Ministarstvo finansija). Žalba odlaže izvršenje rešenja.
Ako drugostepena odluka ne zadovoljava, otvara se put upravnog spora pred Upravnim sudom u roku od 30 dana.
Korak 4 — ponuda za naknadu
Po pravnosnažnosti rešenja, korisnik je u zakonu propisan rok dužan da vlasniku dostavi pisanu ponudu za naknadu. Ponuda se zakonom uobičajeno propisuje sa rokom od 60 dana za izjašnjenje vlasnika.
Vlasnik ima tri puta:
- prihvatiti ponudu — potpisuje se sporazum, isplata sledi po proceduri;
- odbiti ponudu — postupak ide u vanparnični sud;
- ćutati — po isteku roka, korisnik može pokrenuti vanparnični postupak.
Više o tome šta vlasnik treba da uradi kada mu stigne ponuda pisali smo u posebnom vodiču.
Korak 5 — vanparnični postupak
Ako sporazum nije postignut, naknadu utvrđuje sud u vanparničnom postupku, uz veštačenje tržišne vrednosti. Veštak procenjuje zemljište, objekte, nasade i druge elemente, a sud naknadu određuje rešenjem.
Vanparnični postupak najčešće traje između 6 i 18 meseci. Iako duže, on po pravilu rezultira višim iznosom od prve ponude — naročito kod nepokretnosti gde je inicijalna procena bila konzervativna ili nepotpuna.
Korak 6 — isplata i upis u katastar
Po pravnosnažnosti sudske odluke (ili sporazuma), korisnik isplaćuje naknadu vlasniku i pokreće upis prava svojine na svoje ime u katastru nepokretnosti.
Vrste eksproprijacije — potpuna i nepotpuna
Zakon razlikuje potpunu i nepotpunu eksproprijaciju. Potpuna se sprovodi kada se vlasniku oduzima cela parcela ili nepokretnost. Nepotpuna pokriva situacije kada se uspostavlja službenost (na primer, koridor dalekovoda preko Vaše parcele), privremeno zauzima zemljište radi izvođenja radova, ili ograničava korišćenje na drugi način.
U svakom slučaju vlasnik ima pravo na naknadu — razlika je samo u tome šta se naknadom obeštećuje.
Postoji i pojam faktičke eksproprijacije: situacija kada je nepokretnost u stvarnosti zauzeta i koristi se za javni interes, a formalno rešenje nije doneto. To je zakonski sporna situacija u kojoj vlasnik ima posebna prava — pre svega pravo na naknadu i pravo da traži formalno rešenje.
Tržišna vrednost — pojam koji nije ono što mislite
Ključni pojam celog zakona je tržišna vrednost. Ali “tržišna vrednost” u upravnom postupku ne mora biti ono što vlasnik vidi kao tržišnu cenu. U postupku se vrednost utvrđuje po propisanoj metodologiji, koja uzima u obzir:
- katastarsku klasu i namenu zemljišta;
- lokaciju, površinu i pristup;
- vrstu i stanje objekata;
- vrstu i starost nasada;
- usporedne podatke o cenama u istom ili sličnom kraju.
Za linijske infrastrukturne objekte od posebnog značaja, član 88 Zakona o planiranju i izgradnji uvodi poseban režim — pod određenim uslovima, naknada se računa po vrednosti poljoprivrednog, a ne građevinskog zemljišta. Razlika ume da bude značajna. O tome detaljnije pišemo u tekstu o naknadi za eksproprijaciju.
Najčešće greške vlasnika
U praksi se nekoliko grešaka ponavlja:
- Potpisivanje prvog primerka ponude ili sporazuma bez provere — posle potpisa prostor za pregovor je uglavnom zatvoren.
- Propušteni rokovi — žalbeni rok od 15 dana, ili rok za izjašnjenje na ponudu od 60 dana, ne mogu se vratiti.
- Pristanak na delimično pokrivanje — ponuda koja ne obuhvata objekte ili nasade je niža nego što bi trebala da bude.
- Pristup samo jednoj strani — često vlasnici komuniciraju samo sa korisnikom (Putevima, Koridorima), bez ulaska u upravni postupak; time se gube prava koja proističu iz rešenja.
Šta vlasnik treba da uradi sada
Bez obzira u kojoj fazi se Vaš projekat nalazi, korisno je da:
- proverite na koje katastarske parcele se odnosi koridor ili plan;
- pribavite list nepokretnosti i kopiju plana iz katastra;
- pratite aktuelne projekte i objave u “Sl. glasniku RS”;
- razgovarate sa nekim ko poznaje postupak pre nego što dobijete prvo rešenje.
Eksproprijacija nije nepravda po sebi — to je zakonski uređen postupak. Ali postupak ima pravila, a pravila vlasniku idu u prilog samo ako ih razume i koristi na vreme.
Ovaj tekst je opšte informativnog karaktera i ne predstavlja pravni savet. Primena na konkretnu parcelu zavisi od činjenica koje utvrđuje ovlašćeni advokat.
Ovaj tekst je opšteg informativnog karaktera i ne predstavlja pravni savet. Za procenu Vaše konkretne situacije, zatražite besplatnu procenu.