Faktička eksproprijacija

Šta je faktička eksproprijacija

Faktička eksproprijacija postoji kada su na zemljištu koje nije formalno eksproprisano izgrađeni putevi, ulice, infrastrukturni ili drugi objekti od javnog interesa — dakle, kada je parcela stvarno privedena javnoj nameni, iako rešenje o oduzimanju nikada nije doneto, a naknada nije isplaćena. Srodan pojam je trajno zauzeće: vlasnik je izgradnjom objekta, kolektora, cevi ili na drugi način izgubio mogućnost da parcelu koristi, a obeštećen nije.

U oba slučaja pravilo je isto: vlasniku pripada pravična novčana naknada u visini tržišne vrednosti zauzete nepokretnosti. Ustavni osnov je član 58 Ustava (svojina se može oduzeti ili ograničiti samo u javnom interesu, uz naknadu koja ne može biti niža od tržišne), a isto pravo štiti i član 1 Protokola broj 1 uz Evropsku konvenciju o ljudskim pravima. Kod faktičke eksproprijacije država, opština ili javno preduzeće preskočili su ceo zakonom propisani red: uzeli su zemljište, a nisu doneli rešenje niti platili — pa vlasnik tužbom u parnici traži ono što mu je po Ustavu pripadalo od početka.

Faktička, planska ili redovna — u čemu je razlika

Granica između faktičke i planske eksproprijacije je oštra i sudovi je dosledno povlače: sam plan nije oduzimanje — oduzimanje je izgradnja. Redovan postupak — sa rešenjem, žalbom i ponudom — opisali smo u vodiču kroz postupak eksproprijacije.

Provera: da li je ovo vaša situacija?

Odgovorite na nekoliko pitanja da vidite u kom pravnom režimu se vaša parcela najverovatnije nalazi. Ovo je orijentacija, ne pravni savet — svaki slučaj procenjuje advokat.

Najvažnija vest za vlasnike: ovaj zahtev ne zastareva

Kod većine novčanih potraživanja važi zastarelost — ako predugo čekate, pravo na naplatu se gasi.

Za faktičku eksproprijaciju sudska praksa je zauzela drugačiji stav. Ova naknada nije klasična naknada štete, nego naknada posebne vrste — pravnici kažu sui generis — jer predstavlja zamenu (supstitut) za oduzetu nepokretnost. Posledica: dok god naknada za zauzeto zemljište nije isplaćena, zastarelost ne teče. Ne važe ni trogodišnji, ni petogodišnji, ni desetogodišnji rok.

Praktično: i ako je ulica preko parcele vaših roditelja izgrađena pre više decenija, pravo da tražite naknadu nije ugašeno protekom vremena. To je razlika koja ove sporove čini izuzetkom u srpskom pravu — ali pažnja: ne važi za svaku situaciju, o čemu odmah u nastavku.

Šta JESTE faktička eksproprijacija — četiri priče iz sudske prakse

Sve četiri priče su stvarni predmeti iz najnovije sudske prakse. Ako se prepoznate u nekoj od njih, to je dobar znak da vaš slučaj ima osnov.

Priča prva: ulica preko njive

Vlasnik je suvlasnik parcele preko koje je javno komunalno preduzeće izgradilo put — bez njegovog učešća, bez postupka eksproprijacije i bez dinara naknade. Deo parcele je u prirodi postao ulica koja funkcionalno povezuje delove naselja: nasuta je tucanikom, opremljena vodovodnom, telekomunikacionom i elektro-infrastrukturom, i koristi je neograničen broj ljudi.

Šta je sud rekao: kada zemljište postane ulica, ono po sili zakona prelazi u javnu svojinu — a vlasnik ne sme da trpi štetu zato što organ nikada nije sproveo postupak. Gradu je naloženo da plati tržišnu naknadu za zauzeti deo (Vrhovni sud, mart 2023). Isti ishod imao je i vlasnik tri manje parcele koje su u celini postale delovi ulica — tužen je i obavezan grad na čijoj se teritoriji nalaze (Vrhovni sud, maj 2025).

Priča druga: put stariji od plana

Ulica je nastala pre nego što je ijedan urbanistički plan za to područje donet — plan je kasnije samo „prihvatio zatečeno stanje”. Grad se branio time da on nije ni gradio put.

Šta je sud rekao: nije od uticaja ko je izveo radove, niti to što u katastru parcela i dalje glasi na vlasnika. U trenutku kada je postala ulica, parcela je po sili zakona prešla u javnu svojinu (Zakon o javnoj svojini, član 10) — i vlasniku pripada naknada.

Priča treća: parcela zatrpana šutom

Pri izgradnji puta izvođači su na susedne, obradive parcele nabacali šut i građevinski materijal. Te parcele niko nije „uzeo” — ali vlasnici više nisu mogli da ih obrađuju.

Šta je sud rekao: prvo se utvrđuje da li parcela može da se vrati u pređašnje stanje. Ako može — naknada pokriva troškove vraćanja u prvobitno stanje. Ako ne može ni u kom slučaju — vlasniku pripada naknada kao za trajno zauzeće, po tržišnoj vrednosti, jer je parcela trajno izgubila upotrebnu vrednost.

Priča četvrta: kolektor koji je progutao parcelu

Opština je još 1987. godine rešenjem ustanovila službenost radi izgradnje kišnog kolektora preko dela parcele. Radovi su, međutim, učinili neupotrebljivom celu parcelu od preko 6.500 m² — na njoj su ostale naslage zemlje visoke pet do šest metara, sve je zakorovljeno, a preko parcele se kopalo i ispod železničke pruge. Veštaci poljoprivredne i geodetske struke potvrdili su: obrada nije moguća, a dovođenje u red se ekonomski ne isplati.

Šta je sud rekao: iako je formalno postojala „samo” službenost, vlasnik je faktički ostao bez cele parcele — pa mu pripada naknada kao za oduzeto zemljište (Vrhovni kasacioni sud, april 2016).

Šta NIJE faktička eksproprijacija — dve zamke

Ovde vlasnici najčešće pogrešno procene svoj položaj, pa je iskrenost obavezna.

Prva zamka: sam planski akt nije oduzimanje. To što je parcela urbanističkim planom predviđena za ulicu ili park ne menja vlasnika niti samo po sebi daje pravo na tržišnu naknadu po ovom osnovu — presudna činjenica je deposediranje izgradnjom (Vrhovni sud je to potvrdio u više odluka tokom 2025. godine).

Primer iz decembra 2025: vlasnik parcele od 311 m² u Sremskoj Kamenici, planom predviđene za regulaciju ulice. Ali parcela je ograđena, ima kapiju i koristi se kao dvorište uz kuću — isto kao što su je koristili i vlasnikovi pravni prethodnici. Planirana ulica nikada nije izgrađena, vlasnik nije priložio ni dokaz da je pokušao prodaju ili gradnju. Sud: nema deposediranja, nema tržišne naknade po ovom osnovu. Ako je parcela „samo” blokirana planom, put je drugačiji i strožiji — opisali smo ga u vodiču o planskoj eksproprijaciji.

Druga zamka: odsečen pristup parceli nije deposediranje. Ako vam je izgradnjom petlje ili obilaznice presečen prilaz, a sama parcela nije zauzeta, nemate pravo na naknadu tržišne vrednosti parcele po osnovu faktičke eksproprijacije (Vrhovni kasacioni sud, jun 2020). Šta preostaje: zahtev za naknadu štete zbog izgubljene dobiti — na primer, prihoda koji zbog odsečenog prilaza više ne ostvarujete.

Šta ako je zauzet samo deo parcele

Vrlo česta situacija: ulica je „zakačila” parcelu, ali ne celu. Sudska praksa pravi razliku prema tome šta je ostalo od parcele:

Iz ova dva predmeta izvlači se praktičan test — sud za ostatak parcele pita:

• Kolika je površina ostatka? Sitni „okrajak” od nekoliko desetina kvadrata teško ima samostalnu upotrebu.
• Kakvog je oblika i gde stoji? Uzak pojas uz sam kolovoz nije isto što i pravilna celina uz kuću.
• Da li je ograđen i da li nečemu služi? Ograđeno dvorište, nadstrešnica, prilaz kući — sve to sudu govori da se ostatak normalno koristi.
• Šta je po planu namena ostatka? Ako je i ostatak predviđen za ulicu, teže je tvrditi da ima samostalnu budućnost.

Pouka: ako vam je od parcele ostao neupotrebljiv „okrajak”, tražite naknadu za celinu — i pripremite dokaze po ova četiri pitanja zašto se taj ostatak ne može razumno koristiti.

Kolika je naknada i kako se utvrđuje

Osnovno pravilo: tržišna vrednost zauzete nepokretnosti. Polazna procena je ona koju daje organ nadležan za porez na prenos apsolutnih prava (Zakon o eksproprijaciji, član 42) — ali to nije plafon:

• Procena poreske uprave ume da bude umanjena baš zato što je zemljište „javno”. Interno uputstvo Poreske uprave dozvoljava da se vrednost zemljišta namenjenog za objekte od opšteg javnog interesa dodatno umanji za 10%. Drugim rečima: metod koji je polazna tačka može sistematski da obara cenu upravo vašoj kategoriji parcele — zato je veštačenje važno.
• Ako veštačenje u parnici utvrdi višu vrednost od procene poreske uprave, vlasniku pripada naknada po nalazu veštaka. U predmetu Vrhovnog kasacionog suda iz marta 2023. veštak je vrednost utvrdio poređenjem sa stvarno postignutim cenama iz Registra prometa nepokretnosti Republičkog geodetskog zavoda i sa rešenjima Poreske uprave, kroz trinaest parametara sličnosti — i sud je dosudio naknadu po nalazu veštaka, koji je bio iznad procene poreske uprave.
• Ustavni sud je postavio opšti standard (odluka Už-1189/2021 iz juna 2023): naknada kod faktičke eksproprijacije mora, koliko je god moguće, da izbriše sve posledice nezakonitog oduzimanja i ponovo uspostavi stanje kakvo bi postojalo da oduzimanja nije bilo — određuje se prema tržišnoj ceni faktički oduzete nepokretnosti, a ne po nižim, administrativnim merilima.
• Za visinu je bitno i da li je zemljište privedeno nameni i infrastrukturno opremljeno (asfalt, voda, struja, telekomunikacije) — opremljenost podiže vrednost.

Konkretan iznos zavisi od lokacije, vrste i opremljenosti zemljišta i utvrđuje se veštačenjem u svakom predmetu posebno — ne postoji cenovnik unapred i budite oprezni prema svakome ko vam obećava određeni iznos.

Koga tužiti

Pravnički se ovo pitanje zove pasivna legitimacija — prostim jezikom: ko je pravi tuženi, onaj ko po zakonu duguje naknadu.

• Za ulice i javne puteve tuži se grad ili opština na čijoj teritoriji je zauzeće izvršeno. Ulice su dobro u opštoj upotrebi u svojini jedinice lokalne samouprave, pa obaveza plaćanja pada na nju (Vrhovni sud, maj 2025). Nije odlučujuće ko je fizički izveo radove.
• Za druge objekte (kolektori, vodovi i slično) tuženi se određuje prema tome u čijoj je svojini, odnosno ko je krajnji korisnik objekta — to advokat proverava pre podnošenja tužbe.

Stara rešenja o naknadi koja se nikada nisu mogla izvršiti

Postoji posebna grupa vlasnika — često su to danas već njihovi naslednici — koji su devedesetih godina uredno vodili postupak, dobili pravnosnažno rešenje suda o naknadi za trajno zauzeto zemljište… i nikada nisu videli ni dinar.

Šta se desilo: ta rešenja bila su doneta primenom člana 44. tadašnjeg Zakona o eksproprijaciji. Savezni ustavni sud je 13. marta 2001. utvrdio da ta odredba nije bila u skladu sa Ustavom — pa su izvršni sudovi posle toga odbijali predloge za prinudno izvršenje: rešenje postoji na papiru, ali se po njemu ne može naplatiti ništa. Porodice su ostale sa „presudom u fioci” i zauzetom parcelom.

Dobra vest iz novije prakse: takvi vlasnici mogu naknadu da traže u parnici, ponovo — i to protiv istog tuženog. Ne radi se o „već presuđenoj stvari”, jer rešenje koje se ne može izvršiti nije delotvorno pravno sredstvo: naknada nikada nije isplaćena, pa povreda prava na mirno uživanje imovine i dalje traje.

Put do naknade — korak po korak

Ovako u praksi izgleda ceo put, od zauzeća do odluke suda:

1. 1

   Zauzeće je izvršeno

   Preko parcele je izgrađen put, ulica ili drugi javni objekat — bez rešenja i bez naknade. Od tog trenutka postoji potraživanje, i ono ne zastareva.

2. 2

   Prikupljanje dokaza

   List nepokretnosti, kopija plana parcele, fotografije, stari snimci, svedoci — sve sa kontrolne liste. Ako je ostavina nesprovedena, ona ide pre svega ostalog.

3. 3

   Tužba protiv pravog tuženog

   Za ulice i javne puteve tuži se grad ili opština; za druge objekte onaj u čijoj su svojini, odnosno krajnji korisnik. Pogrešan tuženi znači izgubljeno vreme.

4. 4

   Veštačenja

   Geodetski veštak utvrđuje tačnu zauzetu površinu; ekonomski/ građevinski veštak tržišnu vrednost — koja može biti i viša od procene poreske uprave.

5. 5

   Presuda

   Sud odlučuje o naknadi — za ceo ili za zauzeti deo parcele, prema utvrđenom stanju. Nezadovoljna strana ima pravo žalbe, pa postupak ukupno traje godinama — ali pravo vas, za razliku od mnogih drugih zahteva, ovde čeka.

Kontrolna lista dokaza

Osnovna dokumentacija

• List nepokretnosti — dokaz vlasništva (katastar, može i elektronski).
• Kopija plana parcele i, po mogućstvu, snimak stvarnog stanja — da se vidi šta je od parcele pod putem ili objektom. Tačna zauzeta površina utvrđuje se geodetskim veštačenjem u parnici.
• Fotografije parcele i objekta koji je zauzima, sa što starijim datiranim snimcima ako ih imate.

Dokazi o zauzeću i korišćenju

• Sve što pokazuje od kada put ili objekat postoji: stari snimci, prepiska sa opštinom, izjave komšija i meštana kao svedoka.
• Prepiska sa opštinom ili javnim preduzećem, ako ste se već obraćali — svaki odgovor je koristan trag.

Dokazi o vrednosti

• Tržišna vrednost se utvrđuje veštačenjem u parnici; korisno je advokatu doneti i podatke o cenama sličnih parcela u okolini, ako ih imate.

Najčešće greške vlasnika

• Odustajanje zbog proteka vremena. „Prošlo je trideset godina, kasno je” — nije. Zahtev za tržišnu naknadu zbog faktičkog zauzeća ne zastareva. (Ali zahtev za izgubljenu dobit zastareva — razlikujte ta dva.)
• Tužba protiv pogrešnog tuženog. Tuži se onaj kome zauzeta nepokretnost pripada po zakonu — za ulice grad ili opština — a ne izvođač radova koji je asfaltirao.
• Mešanje planske i faktičke situacije. Ako parcela nije fizički zauzeta, tržišna naknada po ovom osnovu ne dolazi u obzir — proverite prvo koja je vaša situacija.
• Usmeni dogovori sa opštinom. Obećanja „srediće se to” ne prekidaju ništa i ne obavezuju nikoga. Računa se samo papir.

Šta NE raditi dok se spor priprema

• Ne potpisujte „poravnanje” ili „saglasnost” koje vam ponudi opština ili preduzeće dok dokument ne pregleda neko stručan. Potpisom možete da priznate stanje ili primite iznos koji zatvara mnogo veće potraživanje.
• Ne zatvarajte i ne prekopavajte put samovlasno. Koliko god delovalo pravedno („moje je!”), ometanje puta koji koristi javnost može da vas uvali u prekršajni ili krivični problem — a vaš novčani zahtev ni na koji način ne jača. Vaša snaga je tužba, ne rampa.
• Ne bacajte stare papire. Rešenja iz devedesetih, stara pisma opštini, ugovori, čak i stare fotografije parcele — sve to može biti dokaz. Posebno važi za stara rešenja o naknadi.
• Ne primajte „privremene” isplate bez papira. Gotovina „na ruke da se ne svađamo” kasnije se u sporu pojavi kao tvrdnja da je naknada već isplaćena.
• Ne čekajte ako vam je odsečen prilaz. Za razliku od zahteva za zauzeto zemljište, zahtev za izgubljenu dobit zastareva — tu svaka godina odlaganja može da znači izgubljeno pravo.

Najčešća pitanja

Šta možete da uradite već ove nedelje: pribavite list nepokretnosti i kopiju plana parcele, fotografišite parcelu i objekat koji je zauzima, i popišite istoriju — kada je izgrađen, ko ga koristi, da li se neko iz porodice obraćao opštini. Ne potpisujte ništa dok to ne pregleda neko stručan — prva procena je besplatna i bez obaveze.

Ovaj tekst je informativnog karaktera i ne predstavlja pravni savet. Zasnovan je na sudskoj praksi prikazanoj u stručnoj literaturi (Lege artis, april 2026) i javno dostupnim odlukama sudova; primena na konkretnu parcelu zavisi od činjenica koje procenjuje advokat.