Najvažnije pitanje za svakog vlasnika u postupku eksproprijacije glasi: da li je iznos koji mi je ponuđen pošten? Ova stranica objašnjava kako se naknada utvrđuje i šta sve utiče na to koliko ćete na kraju dobiti.
Kako se utvrđuje naknada
Polazna tačka je ustavno pravilo: naknada za eksproprisanu nepokretnost ne može biti niža od njene tržišne vrednosti (Ustav, član 58). Cilj je da vlasnik nakon eksproprijacije bude u istom imovinskom položaju kao pre nje.
Tržišnu vrednost u postupku procenjuje nadležni organ, a u slučaju spora — sudski veštak. Naknada se po pravilu isplaćuje u novcu, a u pojedinim slučajevima moguća je i naknada u drugoj nepokretnosti.
Šta utiče na visinu naknade
Na konačan iznos naknade utiče više činilaca:
- Vrsta i namena zemljišta — poljoprivredno, građevinsko i šumsko zemljište nemaju istu vrednost; namena utvrđena planskim dokumentom je posebno važna.
- Lokacija i površina parcele.
- Objekti i nasadi na parceli — kuće i pomoćni objekti, voćnjaci, vinogradi, usevi, bunari, ograde i druga ulaganja procenjuju se posebno.
- Vrsta projekta — i tu se krije najvažnija razlika, koju objašnjavamo u nastavku.
Kada se naknada računa kao za poljoprivredno zemljište
Za vlasnike je presudno da li projekat spada u linijske infrastrukturne objekte (putevi, koridori, dalekovodi) ili u površinske objekte (vetroelektrane, solarne elektrane).
Zakon o planiranju i izgradnji (član 88) sadrži pravilo koje vlasnici često ne očekuju: za linijske infrastrukturne objekte od posebnog značaja, naknada se može odrediti kao za poljoprivredno zemljište — čak i kada je parceli planskim dokumentom promenjena namena u građevinsko — sve do trenutka kada se podnese zahtev za građevinsku dozvolu.
Razlika između cene poljoprivrednog i građevinskog zemljišta ume da bude velika. Zato dva vlasnika susednih parcela mogu dobiti vrlo različite ponude — u zavisnosti od toga kakav je projekat u pitanju.
Za površinske objekte, poput vetroelektrana, primenjuje se drugačije pravilo i naknada se određuje prema punoj tržišnoj vrednosti zemljišta. Da li se i kako ovo pravilo primenjuje na konkretnu parcelu zavisi od više okolnosti — i upravo je to jedno od pitanja koje vredi proveriti pre nego što prihvatite ponudu.
Sporazumna naknada ili sudski postupak
O visini naknade može se odlučiti na dva načina.
- Sporazumno — vlasnik i korisnik eksproprijacije postižu dogovor o iznosu. Ovo je brži put.
- Sudskim putem — ako sporazum izostane, o naknadi odlučuje sud u vanparničnom postupku, uz veštačenje. Ovaj put traje duže, najčešće više meseci, ali često rezultira znatno višom naknadom od prvobitne ponude.
Koji put je bolji zavisi od konkretnog slučaja: od visine ponude, vrste zemljišta i dokaza kojima raspolažete.
Troškovi i porez
Pri planiranju je korisno imati u vidu i moguće troškove postupka — na primer troškove veštačenja ili zastupanja — kao i poresko tretiranje primljene naknade.
Poreske i druge obaveze zavise od okolnosti konkretnog slučaja i od važećih propisa, pa ih je najbolje proveriti pre nego što donesete odluku. Ta provera je deo procene koju Vam možemo pomoći da obavite.
Kako da proverite da li je ponuda poštena
- Ne posmatrajte ponudu izolovano — uporedite je sa tržišnim cenama sličnih nepokretnosti.
- Proverite da li su uračunati svi objekti, nasadi i ulaganja na parceli.
- Utvrdite kako se za Vaš projekat računa naknada (linijski ili površinski objekat).
- Zatražite stručnu procenu pre nego što bilo šta potpišete.
Ovaj tekst je opšteg informativnog karaktera i ne predstavlja pravni savet. Za procenu naknade za konkretnu parcelu, zatražite besplatnu procenu.