Vrednost zasada često prevazilazi vrednost samog zemljišta — naročito kod starijih plodonosnih voćnjaka, vinograda i intenzivnih nasada (jagodičasto voće, lešnik, orah). Pravilna ponuda mora da sadrži zasebnu stavku za zemljište i zasebnu stavku za zasade.
Zasadi se plaćaju odvojeno od zemljišta — zakonski osnov
Zakon o eksproprijaciji tretira zasade kao zaseban predmet naknade. Razlog je ekonomski — ulaganje u zasadivanje višegodišnjeg voćnjaka, vinograda ili rasadnika je značajno odvojeno od vrednosti zemljišta i mora se posebno kompenzovati. Vlasnik koji je 15 godina ulagao u voćnjak ima pravo na naknadu i za zemljište i za sam zasad.
Kako se procenjuje vrednost zasada
Procena uzima u obzir vrstu kulture, starost zasada, broj sadnica po hektaru, preostali korisni vek, prosečan godišnji prinos i tržišnu cenu ploda. Veštak agronomske struke (ili veštak za voćarstvo / vinogradarstvo) je obavezan za korektnu procenu — opšti procenitelj nepokretnosti to ne može da uradi sa potrebnom preciznošću. Ovo je tačka u kojoj se gubi ili dobija najviše: jedan dobro pripremljen agronomski nalaz menja konačnu cifru znatno više od bilo koje druge intervencije u postupku.
Procena po tipu zasada — pregled
| Tip zasada | Osnova procene | Dokaz vlasništva | Tipična greška u ponudi |
|---|---|---|---|
| Voćnjak | Stablo po vrsti, starosti, preostalom korisnom veku i prinosu | Vlasnik parcele ili zakupac (ako je sam podigao zasad i ima dokaze) | Procena „po površini”, bez agronomskog veštačenja stabala |
| Vinograd | Čokot, sortiment, očekivani prinos, starost vinove loze | Vlasnik parcele ili zakupac sa dokumentacijom | Ne uzima se u obzir sortiment — premium sorte se ne razlikuju od običnih |
| Rasadnik | Sadnica po komadu, tržišna cena sadnica | Vlasnik parcele ili rasadničar sa registracijom | Ignorisanje rasadnika; često je najveća stavka po hektaru |
| Šumski zasad | Drvna masa, starost, namena (zaštitna, privredna) | Vlasnik parcele | Procena samo površine bez procene drvne mase |
| Usev (njiva) | Kultura, faza vegetacije, očekivani prinos | Vlasnik ili zakupac (ako je usev njegov) | Ne procenjuje se ako je posed predat pre žetve |
Šumski zasadi i šuma — posebna pravila
Šuma i podignuti šumski zasadi (topola, bagrem, hrast, smrča) procenjuju se po drvnoj masi (ukupnoj količini drveta na šumskoj parceli), starosti i nameni šume (zaštitna, privredna, mešovita). Posebno se procenjuje mladi zasad koji još nije ušao u period seče. Za ovu procenu potreban je veštak šumarske struke.
Usevi u momentu eksproprijacije — kome i kako se plaćaju
Ako se posed predaje dok je usev još u zemlji, vlasnik (ili zakupac — ako je parcela u zakupu i ako je usev njegov) ima pravo na naknadu za usev. Procena polazi od kulture, faze vegetacije i očekivanog prinosa.
Šta ako korisnik ne proceni zasade — šta raditi
Ako u ponudi stoji samo površina zemljišta, ponuda je nepotpuna i ne treba je potpisivati. Dva su puta — pismeni zahtev za dopunu procene koji uključuje predlog veštaka agronomske struke, ili odbijanje ponude i pokretanje vanparničnog postupka u kojem će sud na predlog stranke odrediti i agronoma. Detaljnije o tome ko šta procenjuje: veštačenje — ko procenjuje šta.
Razgovor o konkretnom voćnjaku ili vinogradu pre nego što se potpiše ponuda po pravilu ne košta — a posledice potpisivanja ponude bez agronoma najčešće se ne mogu kasnije ispraviti.
Najčešća pitanja
Šta ako u prvoj ponudi piše samo površina, bez zasada?
Da li se procenjuje samo plodonosno stablo ili i mlade sadnice?
Da li zakupac ima pravo na naknadu za zasade koje je on zasadio?
Da li opšti procenitelj nepokretnosti može da proceni voćnjak?
Ovaj tekst je opšteg informativnog karaktera i ne predstavlja pravni savet. Za procenu naknade za konkretne zasade, zatražite besplatnu procenu.