Objavljeno: 25. maj 2026.
Najveći broj postupaka eksproprijacije u Srbiji odnosi se na poljoprivredno zemljište. Auto-putevi, koridori, brze saobraćajnice, dalekovodi, gasovodi, kao i vetroparkovi i solarne elektrane — gotovo svi se grade na njivama, voćnjacima i pašnjacima.
Za vlasnike koji nikada nisu prošli kroz ovakav postupak, najveći šok obično nije sama eksproprijacija, nego pravila po kojima se računa naknada. Razlika između onoga što parcela vredi na pijaci i onoga što vlasnik dobije u postupku ume da bude velika — ne zato što neko vara, nego zato što se vrednost utvrđuje po metodologiji koja prosečnom vlasniku nije poznata.
Početna tačka — namena, klasa, kultura
Svako poljoprivredno zemljište u Srbiji ima u katastru upisane tri ključne odrednice: namenu, klasu i kulturu.
- Namena — poljoprivredno, građevinsko, šumsko, vodno. Iz pravne perspektive ovo je najvažnija stavka, jer od nje zavisi po kojoj se metodologiji utvrđuje naknada.
- Klasa — od I do VIII (kod oranica) ili od I do VII (kod livada/pašnjaka). Klasa odražava plodnost i potencijal zemljišta. Što je klasa niža (I, II, III), zemljište je vrednije.
- Kultura — oranica, voćnjak, vinograd, livada, pašnjak, šuma. Voćnjaci i vinogradi sa zasadima u rodu vrednuju se posebno.
Pre nego što uđete u bilo kakav razgovor sa korisnikom eksproprijacije, izvadite list nepokretnosti i kopiju plana za Vašu parcelu. Te dve isprave su osnov svakog daljeg pregovora.
Šta se sve naknađuje — više od same zemlje
Naknada za poljoprivredno zemljište nije samo cena kvadrata. Po pravilu se zasebno vrednuju:
- zemljište prema klasi, nameni i lokaciji;
- višegodišnji zasadi — voćnjak po vrsti voća, starosti, stanju i rodu; vinograd po istim parametrima; sadnice;
- trajni objekti na parceli — bunari, šahte, ograde, štale, pomoćni objekti, navodnjavanje;
- usevi u trenutku eksproprijacije — pšenica, kukuruz, suncokret; ako je setva završena ali žetva nije, naknađuje se očekivani prinos;
- šuma — drvena masa po vrsti i debljini, troškovi obnove;
- gubitak prihoda od korišćenja zemljišta tokom perioda u kome ne možete da radite.
Ako neka od ovih stavki nije obuhvaćena ponudom korisnika, ponuda je niža nego što bi trebalo da bude. Provera obuhvata jedne ponude se radi tako što se uporedi prikaz iz rešenja sa stvarnim stanjem na parceli.
Linijski objekti — čl. 88 Zakona o planiranju i izgradnji
Ovo je tačka gde se vlasnici često iznenade. Kod linijskih infrastrukturnih objekata od posebnog značaja — auto-putevi, brze saobraćajnice, koridori, neki dalekovodi i gasovodi — primenjuje se poseban režim:
Iako je u prostornom planu Vaša parcela možda već prevedena u građevinsko zemljište, naknada se utvrđuje po vrednosti poljoprivrednog zemljišta, sve dok nije podnet zahtev za građevinsku dozvolu. Razlika između cene građevinskog i poljoprivrednog zemljišta na istoj lokaciji često iznosi više puta.
Praktičan primer (radi ilustracije, ne stvarni iznos): ako je tržišna cena građevinske parcele u Vašoj opštini 50 €/m² a poljoprivrednog 5 €/m², kod linijskog objekta će se obračunati po 5 €/m² — čak i ako je u prostornom planu zemljište predviđeno za građenje.
Ova razlika je legalna i propisana zakonom, ali postoji nekoliko pravnih puteva da se za konkretnu parcelu osporava primena ovog režima. To je tačka na kojoj advokatska procena bitno menja ishod.
Površinski objekti — vetroparkovi, solarne elektrane
Za razliku od linijskih objekata, površinski energetski objekti — vetroelektrane, solarne elektrane, neki gasni i toplotni objekti — nisu obuhvaćeni posebnim režimom čl. 88. Na njih se primenjuje stav 9 istog člana — naknada se određuje po punoj tržišnoj vrednosti zemljišta.
To je razlog zašto se kod istog vlasnika ista parcela vrednuje različito u zavisnosti od projekta:
- ako je u koridoru auto-puta — često po poljoprivrednoj ceni;
- ako je u krugu vetroelektrane — po punoj tržišnoj ceni.
Spisak aktuelnih projekata sa oznakom čl. 88(10) (linijski / poseban režim) ili stav 9 (površinski / puna tržišna vrednost) pratimo i objavljujemo redovno.
Nepotpuna eksproprijacija — kada se zemlja ne oduzima cela
Vlasnici često misle da postoji samo opcija “oduzeti sve” ili “ne oduzeti ništa”. Zakon poznaje i nepotpunu eksproprijaciju:
- službenost preko parcele (dalekovod, gasovod) — ostajete vlasnik, ali ne smete graditi pod vodovima, sa naknadom za umanjenu vrednost;
- privremeno zauzeće za vreme izvođenja radova — naknađuje se gubitak korišćenja u tom periodu;
- administrativni prenos — prenosi se samo deo prava (na primer, pravo prolaza) bez prenosa svojine.
U mnogim slučajevima vlasnik može da pregovara da se umesto potpune sprovede nepotpuna eksproprijacija. Naročito ako je zahvaćen samo deo parcele a ostatak ostaje upotrebljiv.
Šta sa ostatkom parcele
Ako je eksproprijacijom obuhvaćen deo parcele, a ostatak postaje nefunkcionalan — premali za obradu, otečen, izolovan novim putem od pristupne staze — vlasnik može da traži:
- da se obuhvati i ostatak parcele u eksproprijaciji, uz odgovarajuću naknadu;
- ili da naknada bude veća za vrednost gubitka funkcije ostatka.
Sud u vanparničnom postupku posebno razmatra ovu situaciju, jer je gubitak funkcije ostatka jedna od najčešćih osnova za uvećanu naknadu.
Rokovi koje morate da poštujete
Kod poljoprivrednih parcela vlasnici često žive na drugoj adresi (selo, grad u inostranstvu), pa pošta sa rešenjem ume da kasni ili da se ne preuzme. Bez obzira na to, rokovi teku od dana uručenja, a propušteni rok se teško vraća.
Ključni rokovi:
- 15 dana za žalbu na rešenje o eksproprijaciji (drugostepenom organu);
- 30 dana za upravni spor (od dana prijema drugostepene odluke);
- 60 dana za izjašnjenje na pisanu ponudu naknade.
Ako Vam je nepokretnost na adresi na kojoj ne živite, prvo što treba uraditi je da podesite preusmeravanje pošte ili da imate poverenika u tom mestu.
Šta vlasnik treba da uradi pre nego što stigne ponuda
Najveću razliku u ishodu pravi priprema pre nego što sve počne. Ako ste vlasnik parcele za koju saznate da ulazi u koridor — bilo iz vesti, iz “Sl. glasnika”, od komšija, ili iz aktuelnih projekata — vredi da:
- proverite list nepokretnosti i ažurirate eventualne neusklađenosti (nasleđa, deobe, nedostajuće upise);
- snimite stanje parcele (fotografije voćnjaka, vinograda, objekata) — to su dokazi koji kasnije ulaze u veštačenje;
- popišete sve trajne investicije i čuvate račune (sistem za navodnjavanje, ograde, šahte);
- razgovarate sa nekim ko zna kako teče postupak — pre nego što dobijete prvo rešenje.
Naknada za poljoprivredno zemljište nije ono što neko ponudi — to je ono što zakon predviđa kao pravičnu naknadu kada se svi elementi pažljivo izračunaju. Razlika između prosečno vođenog i pažljivo vođenog postupka, kod jedne te iste parcele, ume da bude značajna.
Ovaj tekst je opšte informativnog karaktera i ne predstavlja pravni savet. Konkretan ishod za pojedinačnu parcelu zavisi od činjeničnog stanja i utvrđuje se uz ovlašćenog advokata.
Ovaj tekst je opšteg informativnog karaktera i ne predstavlja pravni savet. Za procenu Vaše konkretne situacije, zatražite besplatnu procenu.