Preskoči na glavni sadržaj
Agencija za Eksproprijaciju „Pravična Naknada”
Zatražite besplatnu procenu

Vodič za vlasnike

Eksproprijacija poljoprivrednog zemljišta

Njive, livade, oranice, voćnjaci i vinogradi — poljoprivredno zemljište je najčešći predmet eksproprijacije u Srbiji. Naknada zavisi od katastarske klase, kulture, lokacije i tržišnih cena u istom KO.

Iskusni advokati za eksproprijaciju — povezujemo Vas sa onim koji je najbliži Vašoj parceli.
Zatražite besplatnu procenu

Besplatno i bez obaveze — pregledamo vašu situaciju pre bilo kakvog potpisa.

Razlika između prve ponude za njivu i naknade koja se postiže u vanparničnom postupku (sudski postupak bez tužbe, u kome sud sam utvrđuje činjenice) sa veštačenjem (stručnom procenom koju radi sudski veštak) se vrlo često meri u desetinama procenata, nekada i više. Razlog je u tome što prva ponuda obično polazi od katastarske klase i šablona, a sud polazi od tržišnih prometa uporedivih parcela u istom katastarskom KO (katastarska opština — područje jednog sela u katastru).

Kako se klasifikuje poljoprivredno zemljište u postupku

Klasifikacija se vrši po kulturi (njiva, livada, voćnjak, vinograd, pašnjak, šuma) i po katastarskoj klasi (ocena kvaliteta zemljišta od 1. do 8. klase, gde je 1. klasa najbolja). Klasa stoji u izvodu iz katastra; međutim, ako stvarna kultura na terenu odstupa od one u katastru, to je važno utvrditi pre nego što se prihvati prva ponuda.

Metodologija po kulturi — koja struka procenjuje šta

Kultura Osnova procene Ko procenjuje Šta se odvojeno plaća
Njiva, oranica Klasa, kultura, uporedivi prometi u istom KO Veštak za procenu nepokretnosti Usev u momentu eksproprijacije
Livada, pašnjak Klasa, površina, uporedivi prometi Veštak za procenu nepokretnosti —
Voćnjak Klasa zemljišta + zasebna procena zasada Veštak agronomske struke (agronom-procenitelj) Stabla po vrsti, starosti i prinosu
Vinograd Klasa zemljišta + zasebna procena vinograda Veštak agronomske struke za vinogradarstvo Čokoti, sortiment, očekivani prinos
Šuma Drvna masa, starost, namena šume Veštak šumarske struke Drvna masa, podignuti zasadi

Ovo je razlog zašto je važno na vreme zatražiti odgovarajuću struku veštaka. Kada parcela ima više kultura (na primer njiva + voćnjak), u postupku po pravilu treba više od jednog veštaka.

Više o veštacima Veštačenje — ko procenjuje šta

Pregled vrsta veštaka (procenitelj nepokretnosti, građevinski, poljoprivredni/agronom, šumarski) i kako se predlaže veštak odgovarajuće struke za parcelu sa više kultura.

Naknada za njive, livade i oranice — kako se računa

Polazi se od tržišne vrednosti uporedivih prometa u istom KO za istu klasu i istu kulturu, sa korekcijama za pristup parceli, oblik parcele, kvalitet tla i mogućnost navodnjavanja. Iznos po katastarskim šablonima nije garancija — i sud i veštak mogu utvrditi i znatno veću vrednost ako ima uporedivih prometa.

Šumsko i šumovito zemljište — posebna pravila

Šuma i šumsko zemljište imaju zasebne metodologije procene — vrednost drvne mase (ukupne količine drveta na šumskoj parceli), starost stabala i namena šume (zaštitna, privredna) ulaze u obračun. Procena samo površine bez procene drvne mase je nepotpuna ponuda i to traži veštaka šumarske struke.

Naknada za useve u momentu eksproprijacije

Ako se eksproprijacija sprovodi dok je usev u zemlji, vlasnik (ili zakupac — ako je parcela u zakupu i ako je usev njegov) ima pravo na naknadu za usev. Procena uzima u obzir kulturu, fazu vegetacije i očekivani prinos.

Katastarska klasa i tržišna vrednost — razlika koja menja cenu

Katastarska klasa je formalna kvalifikacija; tržišna vrednost je ono što je sud dužan da utvrdi. Iznos po katastarskoj klasi može biti znatno niži od stvarne tržišne vrednosti — i to je razlika oko koje se najčešće vodi vanparnični postupak.

Više o ovoj temi Naknada za eksproprijaciju

Kako se utvrđuje tržišna vrednost u vanparničnom postupku, koje greške najčešće koštaju vlasnika i koji su mehanizmi za osporavanje ponude zasnovane samo na katastarskoj klasi.

Čl. 88(10) i promene namene — kada snižava naknadu

Iako se primarno odnosi na građevinsko zemljište, čl. 88(10) ZPI može da utiče i na parcele čija je namena promenjena neposredno pre postupka.

Više o ovoj temi Eksproprijacija građevinskog zemljišta

Detaljan pregled čl. 88(10) — kada se primenjuje, kako tačno snižava naknadu, i šta vlasnik može da uradi kada se klasifikacija parcele menja neposredno pre postupka.

Šta proveriti pre potpisivanja

Najčešća pitanja vlasnika njiva

Koliko vredi ar njive — postoji li javno objavljena cifra?
Ne postoji jedinstvena objavljena cifra. Vrednost zavisi od katastarske klase, kulture, lokacije (KO), uporedivih prometa u okruženju, mogućnosti navodnjavanja i pristupa parceli. Iznos koji prva ponuda korisnika sadrži treba uporediti sa stvarnim tržištem u Vašem KO.
Da li voćnjak ulazi u istu naknadu kao njiva?
Ne. Voćnjak i drugi višegodišnji zasadi se procenjuju i isplaćuju odvojeno od površine zemljišta. Pravilna ponuda mora da sadrži obe stavke. Detaljnije: eksproprijacija biljnih zasada.
Šta sa usevom koji je u zemlji u trenutku eksproprijacije?
Usev se procenjuje kao zaseban predmet i nadoknađuje vlasniku — odnosno zakupcu, ako je parcela bila u zakupu. Pravilo i način obračuna zavise od kulture, faze vegetacije i vremena oduzimanja poseda.
Da li agronom mora da bude pozvan kao veštak?
Ako na parceli stoje voćnjaci, vinogradi ili drugi višegodišnji zasadi — da. Veštak za procenu nepokretnosti (opšti procenitelj) ne može pravilno da proceni zasade. Predlog za veštačenje od strane veštaka agronomske struke se podnosi sudu; sud taj zahtev po pravilu uvažava ako je obrazložen.

Ovaj tekst je opšteg informativnog karaktera i ne predstavlja pravni savet. Za procenu naknade za konkretnu parcelu, zatražite besplatnu procenu.

Zatražite procenu